Plus-value immobilière : un régime d’imposition stable

Ces dernières années, le régime d’imposition des plus-values immobilières est demeuré remarquablement constant dans ces principes. Et il le restera puisqu’il ne rentre pas dans le champ d’application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) communément dénommé Flat tax. En ces temps de réformes et de changements fiscaux, le fait mérite d’être souligné.

Les plus-values immobilières continueront d’être taxées au titre de l’impôt, d’être soumises aux prélèvements sociaux et de bénéficier d’abattements liés à leur durée de détention, voire même d’être totalement exonérées. Seule l’augmentation de la CSG prévue dans le projet de loi de financement de la Sécurité sociale viendra impacter leur fiscalité, en 2018.

L’investissement immobilier ne pouvant se concevoir que dans le temps, cette stabilité est plutôt une bonne nouvelle.

Les plus-values immobilières connaissent un régime spécifique d’imposition. Elles sont soumises à l’impôt au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,20 % au 1^er janvier 2018). Mais elles bénéficient d’abattement en fonction de la durée de détention du bien et de diverses exonérations.

 

Comment se calcule une plus-value immobilière ?

Pour connaître le montant de la plus-value qui servira d’assiette à la taxation, il faut déterminer la plus-value brute. Elle correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Le prix de cession est indiqué dans l’acte de vente. Il est, soit majoré en fonction des charges ou indemnités dues par l’acheteur au vendeur, soit minoré en fonction des frais supportés par le vendeur (par exemple, le coût des diagnostics obligatoires).

Le prix d’acquisition figure dans l’acte d’achat. Il est augmenté des frais d’acquisition (pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5 %) et du montant des travaux de valorisation réalisés sur le bien. Lorsque le bien est issu d’une succession ou d’une donation, le prix correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession ou de mutation à titre gratuit.

Différents abattements, en fonction de la durée de détention du bien, s’appliquent au chiffre ainsi obtenu.

 

 

Des abattements progressifs déterminent la plus-value imposable                         

Plus la durée de détention d’un bien est longue, moins la plus-value réalisée lors de sa vente est imposée. Durant les cinq premières années, elle est taxée au taux de 34,5 % (36,2 % à partir du 1^er janvier 2018 : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux). A partir de la sixième année, elle bénéficie d’abattements.

Au titre de l’impôt, l’abattement est de 6 % pour chaque année de détention jusqu’à la vingt et unième année puis de 4 %. Ainsi, après 22 ans, la plus-value est dispensée d’impôt.

En revanche, il faut 30 ans pour une exonération totale des prélèvements sociaux. L’abattement est de 1,65 % pour chaque année de détention jusqu’à la vingt et unième puis de 1,60 pour la vingt-deuxième année et enfin de 9 % jusqu’à la trentième année.

 

Les exonérations de taxation de la plus-value

La loi prévoit différents cas où la plus-value n’est pas imposable :

• La vente de la résidence principale.
• La première vente d’une résidence secondaire, lorsque le vendeur réinvesti pour l’acquisition de sa résidence principale alors qu’il n’en est pas propriétaire depuis au moins quatre ans.
• La vente d’un bien ne dépassant pas 15 000 €.
• La vente d’un bien à un organisme social.
• Sous conditions de ressources, la vente de son ancienne résidence par une personne âgée ou un adulte handicapé hébergé dans un établissement spécialisé.

 

La surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €

Cette surtaxe progressive (entre 2 et 6 %) s’applique sur le montant de la plus-value calculée après les abattements pour durée de détention.

Elle ne concerne ni la cession de terrains à bâtir ni les biens exonérés.