Les applications immédiates de la loi ELAN pour la copropriété et la gestion locative
Plusieurs réformes de la loi ELAN telle que la création d’un nouveau code de la copropriété, la simplification de la tenue des assemblées générales ou encore le vote par correspondance ne seront applicables que dans quelques temps. Nous y reviendrons ultérieurement.
Intéressons-nous aux dispositions applicables immédiatement, dès la promulgation de la loi.
La loi ELAN et la copropriété
La loi ELAN contient des mesures qui modifient de manière significative plusieurs règles essentielles de la loi du 10 juillet 1965 et qui sont applicables dès la promulgation de la loi.
- La diminution du délai de prescription de 10 à 5 ans
Le délai de prescription prévu à l’article 42 de la loi de 1965 et fixé à 10 ans est réduit à 5 ans avec la loi ELAN. Il ne sera notamment plus possible de recouvrer les charges de copropriété impayées datant de plus de 5 ans au jour de l’assignation.
- La réduction du délai de notification du procès-verbal d’Assemblée Générale
Le délai, jusqu’alors fixé à 2 mois, pour remettre le procès-verbal de l’assemblée générale aux copropriétaires passe désormais à 1 mois.
- La création d’une « super » procédure pour le recouvrement des charges
L’article 19-2 de la loi de 1965 (introduite par la loi SRU, en l’an 2000) permettait déjà d’engager une procédure accélérée. En l’absence de réponse à une mise en demeure adressée au copropriétaire dans un délai de 30 jours, l’intégralité des sommes dues au titre du budget prévisionnel devenait exigible. Mais cette procédure ne permettait pas d’obtenir le règlement des sommes dues pour les charges antérieures, obligeant de ce fait à multiplier les procédures.
Désormais, si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds, dans le mois suivant la réception d’une mise en demeure, il sera possible d’engager une seule procédure pour recouvrer à la fois les charges antérieures mais aussi les appels provisionnels à venir, y compris les cotisations du fonds travaux de la loi ALUR.
- Les modifications pour le vote en Assemblée Générale
Concernant la délégation par un copropriétaire de son droit de vote, l’article 211 de la Loi ELAN modifie l’article 22 de la Loi de 1965 en permettant au mandataire de recueillir plus de 3 délégations de pouvoirs uniquement si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 10 % des voix (au lieu de 5 % auparavant).
Par ailleurs, tout mandataire désigné pourra déléguer son mandat à une autre personne, sauf contrordre indiqué sur le mandat.
A noter que chacun des époux, copropriétaires communs ou indivis d’un lot, pourra recevoir personnellement des délégations de vote.
La loi ELAN et l’immobilier locatif
La loi ELAN présente aussi plusieurs résolutions destinées aux propriétaires-bailleurs et aux locataires. Ces mesures devraient entrer en vigueur début 2019.
- Le retour limité de l’encadrement des loyers
La loi prévoit un encadrement des loyers à titre expérimental pendant 5 ans. Les communes qui en feront la demande devront justifier de l’existence d’une tension sur le marché locatif constatée par un observatoire des loyers. Seules quelques villes, dont Paris, remplissent actuellement toutes les conditions d’application.
- Les rapports locatifs sont modifiés
Le locataire voit son préavis de départ passer de 3 à 2 mois, hors zone tendue.
Cela ne concerne donc, ni Paris ni l’Ile-de-France, qui sont situés en zone tendue.
Par ailleurs, l’acte de cautionnement est simplifié. Auparavant, le garant devait écrire à la main une formule-type destinée à lui faire prendre conscience de la portée de son engagement. Désormais, la forme manuscrite de l’engagement est supprimée. La signature du garant suffira.
D’autres nouveautés figurent dans la loi comme la possibilité, pour le bailleur, d’inclure dans le bail, une mention lui permettant d’appliquer des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.
Prochainement, nous reviendrons sur la création d’un bail mobilité couplé avec la garantie Visale, sur la possibilité de passer au bail numérique et, sur l’augmentation des contrôles pour les locations saisonnières.