Le nouveau contrat de syndic
Un an après la parution de la loi ALUR, la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, le décret définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières est paru le 26 mars 2015 et a été publié au Journal Officiel le 28 mars 2015.
Le nouveau contrat type de syndic sera applicable aux contrats « conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015 ». Il concerne donc la campagne d’AG annuelle qui se tiendra à partir de septembre prochain jusqu’en juin 2016.
Jusqu’à présent, le contrat de syndic prévoyait un forfait annuel et des prestations annexes. Désormais, certaines de ces prestations ne pourront plus être facturées séparément mais seront incluses dans le forfait.
L’article 55 de la loi ALUR impose en effet le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic et le décret d’application en précise la portée : le forfait comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion d’une liste limitative de prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait.
Une liste « non limitative » des prestations incluses dans le forfait
Les prestations sont regroupées en six grandes rubriques correspondant aux principales missions du syndic : assemblée générale, conseil syndical, gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété, administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété, assurances, gestion du personnel. Le contenu de ces rubriques est détaillé dans une annexe au décret.
Sur le fond, la liste des prestations incluses dans le forfait comporte finalement peu de différences avec celle des contrats mis au point précédemment pour tenir compte de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010.
Elle intègre cependant l’impact des nouvelles obligations imposées au syndic par la loi ALUR, telles que le suivi des comptes de chaque copropriété et la gestion des fonds travaux (à partir du 1er janvier 2017 ou 2019 suivant la taille de la copropriété), l’établissement de la fiche synthétique des immeubles, l’élargissement de l’accès internet avec davantage d’éléments destinés aux conseils syndicaux, mais aussi la remise d’une multitude de documents aux diagnostiqueurs pour les audits énergétiques, les DPE collectifs et les diagnostics globaux.
Par ailleurs, les frais de reprographie sont désormais inclus dans le forfait ainsi que le coût de la première relance en cas de charges impayées.
En revanche, les frais de recouvrement, les frais et honoraires liés aux mutations et les frais de délivrance de documents sur support papier (par exemple copie du carnet d’entretien) restent, comme par le passé, imputables aux seuls copropriétaires concernés.
Une liste « limitative » de prestations particulières
Le décret du 26 mars 2015 limite les prestations particulières non comprises dans le forfait à six postes spécifiques.
Le premier concerne les assemblées générales supplémentaires ou tenues au-delà des plages horaires convenues, les réunions supplémentaires avec le conseil syndical et les visites supplémentaires de la copropriété.
Les prestations relatives à la modification du règlement de copropriété décidée par l’assemblée générale peuvent également faire l’objet d’une rémunération complémentaire du syndic.
Il en est de même pour la gestion administrative et matérielle des sinistres et pour les prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires).
D’autres prestations très ponctuelles peuvent faire l’objet d’une facturation spécifique, comme l’immatriculation initiale de la copropriété, le traitement de la comptabilité des années antérieures lors de la reprise d’une copropriété ou la constitution et le suivi d’un dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat.
Enfin, les prestations relatives à certains travaux et les frais engagés par le syndic pour la mise en place et le suivi des audits énergétiques et DPE pourront faire l’objet d’honoraires complémentaires, votés lors de la même assemblée générale et aux mêmes règles de majorité.
Le cas particulier des travaux
Les prestations relatives à l’entretien courant et à la maintenance des parties communes et des équipements communs de l’immeuble font partie intégrante de la mission d’administration et de gestion de la copropriété. A ce titre, elles sont incluses dans le forfait des prestations courantes.
En revanche, d’autres travaux dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ainsi que les études techniques, notamment dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique, peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques. Ces honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).
Cependant, à la différence des prestations particulières dont la rémunération est calculée soit au prorata du temps passé, sur la base d’un coût horaire mentionné dans le contrat de syndic, soit sur la base d’un tarif convenu pour chaque prestation, le décret du 26 mars 2015 interdit spécifiquement de fixer un barème pour les travaux, même à titre indicatif.
La rémunération éventuellement mentionnée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.