Le montant de votre loyer à Paris

Que vous mettiez un bien immobilier pour la première fois en location ou que vous renouveliez un bail ou bien que vous changiez de locataire, ce sont autant de situations où le loyer de votre location doit être estimé au plus juste.

Une étape à ne pas manquer car elle va jouer sur la pérennité de votre locataire, la rentabilité de votre investissement et votre conformité avec la réglementation.

La particularité de la « saison 2019 des locations » est la réintroduction de l’encadrement du niveau des loyers parisiens basé sur les loyers de référence.

Rappelons que le dispositif avait été initialement créé par la loi ALUR et était entré en vigueur à Paris le 1^er août 2015 avant d’être annulé le 28 novembre 2017 par la justice administrative.

A la suite de la loi ELAN, il est aujourd’hui à nouveau d’actualité mais il va plus loin en instaurant la possibilité d’une mise en demeure du bailleur par le locataire, suivie éventuellement d’une amende en cas de non-respect de l’encadrement.

Le 1^er juillet, le nouvel encadrement des loyers est entré en vigueur à Paris.

Proposé par la loi ELAN aux collectivités volontaires, l’encadrement des loyers a été accueilli favorablement par le Conseil de Paris en décembre 2018 et validé par le gouvernement le 13 avril 2019. Le rétablissement de l’encadrement des loyers à Paris intra-muros est donc acté et ce, pour une période de 5 ans sous la forme d’une expérimentation. Il est effectif depuis le 1^er juillet, l’arrêté préfectoral définissant les loyers de référence à respecter étant paru le 28 mai. Il concerne les locations au titre de résidence principale, vides ou meublées, avec le bail étudiant de 9 mois ou encore le bail mobilité. Mais seuls les baux conclus depuis le 1^er juillet doivent en tenir compte. 

Le cas d’une nouvelle location

Sauf exception, le loyer de toute nouvelle location ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable correspondant à sa catégorie de logements et à son secteur géographique.

Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence, majoré de 20 %.

Le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat. A défaut de cette information, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de porter cette précision au bail. Sans réponse de sa part, il peut saisir la juridiction afin d’obtenir une diminution de loyer.  

Désormais en cas de non-respect des loyers de référence, le préfet peut sanctionner le bailleur d’une amende ne pouvant excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. 

Dans certaines conditions, si un logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort (précisées par le décret du 10 juin 2015–art 3), un complément de loyer pourra être appliqué au loyer « de base ». Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être mentionnés dans le bail. Exemple : une vue remarquable sur un monument historique ou des travaux conséquents, apportant des caractéristiques exceptionnelles au logement et justifiés par des factures. La commission départementale pourra être saisie et devra statuer s’il y a désaccord avec le locataire.

Pour Paris, ce nouvel encadrement du niveau des loyers vient s’ajouter à celui de l’évolution du montant des loyers (voir l’encadré ci-contre) reconduit, chaque mois de juin par un décret annuel, pour les zones tendues dont Paris fait partie.   

Pour les locations soumises au double dispositif d’encadrement, il convient alors d’appliquer au montant du loyer la limite la plus faible.

Ainsi :

• Si le loyer applicable au titre du décret annuel est inférieur au loyer de référence majoré, c’est ce loyer qui doit être appliqué. Il n’est pas possible de fixer le nouveau loyer au montant du loyer de référence majoré ni d’appliquer un complément de loyer ;
• Si le loyer applicable au titre du décret annuel est supérieur au loyer de référence majoré, le loyer applicable peut être alors le « loyer de référence majoré » auquel se rajoute un complément de loyer dans le cas où des caractéristiques de localisation et de confort le justifient. Mais le montant de loyer ainsi obtenu ne pourra pas dépasser le loyer applicable au titre du décret annuel.

Cas spécifiques

Dans trois situations, le loyer est fixé en considération des seuls loyers de référence :

• le logement n’a jamais été loué ;
• le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
• des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans ces situations, le loyer est fixé librement dans la limite du loyer de référence majoré établi par arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut être appliqué dans les conditions développées ci-dessus.

Le cas d’un renouvellement de bail

Pour un renouvellement de bail à Paris, l’encadrement de l’évolution des loyers n’est pas applicable. Seul l’encadrement du niveau des loyers doit être respecté.  

Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut demander qu’il soit augmenté dans la limite du loyer de référence minoré. Au moins six mois avant le terme du bail, il devra alors proposer un nouveau loyer à son locataire.

Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence, minoré de 30 %.

Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action en réévaluation de loyer. Le locataire doit alors fournir 6 références de loyers.   

De même, si le locataire constate que son loyer est supérieur au loyer de référence majoré, il peut demander à ce qu’il soit ramené au montant du loyer de référence majoré. La proposition doit être faite au bailleur cinq mois avant le terme du contrat.

Dans un cas comme dans l’autre, les propositions doivent être faites selon des conditions bien spécifiques précisées par la loi ELAN, sous peine de nullité.

Nous sommes là pour vous accompagner dans l’estimation juste du loyer de votre bien locatif.

L’encadrement de l’évolution du montant des loyers en zone tendue

Dans un bien situé dans une zone tendue¹, hormis les quelques cas d’éligibilité au loyer libre², l’évolution du loyer est encadrée lorsque le bailleur accueille un nouveau locataire³.

Le principe est que le loyer du nouveau bail ne peut être supérieur au dernier loyer du précédent locataire.

Toutefois, des possibilités de réévaluation du loyer existent :

• dans la limite de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) si cette révision n’avait pas été appliquée au cours des 12 derniers mois ;
• si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué (la revalorisation ne pourra pas dépasser la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au précédent locataire);
• si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers. La réévaluation du loyer est limitée à 15 % du coût réel des travaux TTC.

1 – Retrouvez la liste des zones tendues sur www.anil.org.

2 – Cas d’éligibilité d’un bien au loyer libre : être une première location ou être vacant depuis plus de 18 mois ou encore avoir fait l’objet de travaux importants depuis moins de 6 mois. Les travaux doivent représenter un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

3 – Cet encadrement n’est applicable qu’à la relocation pour les zones soumises à l’encadrement de l’évolution et du niveau des loyers. En revanche, il est applicable à la relocation et au renouvellement de bail pour les zones soumises au seul encadrement de l’évolution du montant des loyers.