Le nouveau dispositif « DENORMANDIE »

L’aide fiscale, adoptée dans la dernière loi de finances 2019, concerne l’investissement dans l’immobilier ancien de centre-ville avec l’engagement de travaux de rénovation.

Des conditions doivent être remplies pour profiter de la réduction d’impôt.

• Le logement doit être acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.
• Pour le calcul de la réduction d’impôt, le montant de l’investissement est plafonné à 5 500 € au m² et à 300 000 € par an, comprenant le prix d’acquisition du logement augmenté du prix des travaux. L’aide est limitée à 2 logements maximum par an.
•  Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (prix du bien + travaux). Les travaux doivent être achevés dans les deux ans suivant l’acquisition. S’ils ont été réalisés avant l’acquisition, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur achèvement.
• Le bien doit être situé dans une des 222 communes retenues dans le « Plan action cœur de ville » ou dans une commune ayant conclu des Opérations de Revitalisation du Territoire (voir la liste dans l’arrêté du 26 mars 2019).       
• L’octroi de la réduction d’impôt est soumis aux mêmes conditions que le régime PINEL. Le bien doit être loué à titre de résidence principale, six, neuf ou douze ans. Plus la durée de location est longue, plus le taux de réduction d’impôt est élevé, respectivement, 12, 18 et 21 % du coût total de l’opération (prix du bien + travaux).                              
  Les plafonds de loyer et de ressources du locataire, à respecter, sont ceux du dispositif PINEL.
• Des précisions ont été apportées par le décret du 26 mars 2019. Les travaux pris en compte doivent soit améliorer la performance énergétique (de 30 % pour les maisons et de 20 % pour les logements en copropriété) soit comprendre 2 types de travaux parmi les travaux suivants : changement de chaudière, remplacement du système de production d’eau chaude, isolation des fenêtres, des combles, ou des murs.

Le régime DENORMANDIE est plus souple que les précédents dispositifs pour l’immobilier ancien. Les travaux de rénovation à réaliser sont plus légers. Pas d’obligation d’atteindre les labels des constructions neuves pour la rénovation énergétique. Pas d’impératif d’investir dans un logement non décent. La localisation des investissements est différente des zonages classiques PINEL.

Il s’en suit de nouvelles opportunités d’investissement, par exemple dans des centres villes de régions porteuses d’emploi. De bonnes rentabilités peuvent être dégagées rapidement sur des biens aux faibles prix d’achat.

Rappel : Sur le plan fiscal, l’investisseur devra bien sûr choisir entre le « DENORMANDIE » et le mécanisme du « déficit foncier » qui autorise la déductibilité des travaux des loyers et le report sur le revenu global de l’éventuel déficit foncier à hauteur de 10.700 euros par an.