Sécurité incendie. Les obligations de la copropriété.

A chaque incendie d’envergure d’un immeuble d’habitation se pose la question de la réglementation et des précautions à prendre pour éviter tout drame. La problématique s’avère différente suivant la conception des immeubles, et donc leur ancienneté, puisque les véritables règles en matière d’incendie ne sont apparues que tardivement, en 1986.

Mais se prémunir contre ce risque ne tient pas uniquement au respect des normes au moment de la construction d’un immeuble. Des équipements anti-incendie sont aussi exigés ainsi que leur maintenance régulière. Le contrat d’entretien des dispositifs de sécurité incendie fait partie, avec les contrats de maintenance du chauffage collectif, celui de l’ascenseur ainsi que celui des portes de garage, des quatre contrats obligatoires pour la copropriété.

La responsabilité civile du syndicat des copropriétaires est en jeu, voire sa responsabilité pénale s’il y a mise en danger de la vie d’autrui résultant d’une infraction à la réglementation applicable.

Prévenir le risque incendie est essentiel. Soyons avertis des précautions à prendre et des réglementations à respecter.    

Si le parc ancien d’immobilier d’habitation n’est astreint qu’à de rares obligations en matière de sécurité incendie, en revanche, un arrêté du 31 janvier 1986 réglemente de manière précise les immeubles construits depuis 1987⁽¹⁾.

Les équipements de base

Les exigences en matière de sécurité incendie sont différentes suivant le type d’immeubles. Les bâtiments d’habitation sont classés en 4 familles (les IGH⁽²⁾, immeubles de grande hauteur, sont traités à part et ne seront pas abordés dans cet article).

Pour les immeubles anciens dont le permis de construire est antérieur à 1987, un arrêté de février 2013⁽³⁾ prévoit que, pour les immeubles d’habitation de troisième et quatrième famille, « des blocs-portes doivent séparer les locaux poubelles des autres parties du bâtiment si les locaux ne s’ouvrent pas sur l’extérieur du bâtiment ou sur des coursives ouvertes ».

De même, dans ces immeubles, des blocs-portes doivent être installés dans les escaliers permettant d’aller du sous-sol au reste de l’immeuble.

Par ailleurs, un arrêté de janvier 1980⁽⁴⁾ fixe l’obligation d’afficher les plans d’évacuation et les consignes en cas d’incendie, dans les halls d’entrée, au niveau des escaliers et des ascenseurs ainsi que dans les parkings.

Pour les immeubles récents, dont le permis de construire est postérieur à 1986, un arrêté de janvier 1986⁽¹⁾ définit des normes précises.

Dès leur conception, les copropriétés doivent avoir des portes coupe-feux à chaque étage pour éviter la propagation de la fumée et ainsi permettre l’évacuation. Un emplacement réservé aux engins de secours doit garantir une accessibilité à l’immeuble par l’extérieur.

Des équipements doivent être mis en place tels qu’un système de désenfumage dans les cages d’escalier pouvant être actionné manuellement, électriquement ou par air comprimé. Des extincteurs sont prévus dans les chaufferies et les parkings. Pour les cages d’escalier, à partir des immeubles de la troisième famille, des colonnes sèches sont prévues. De même, des éclairages sous forme de blocs de secours sont préconisés en cas de coupure électrique, dans les escaliers.   

L’entretien annuel

Tout équipement de sécurité incendie doit impérativement être entretenu au minimum une fois par an. Cette obligation tient pour les équipements installés dans les immeubles récents mais aussi dans les copropriétés anciennes.

La visite d’entretien est l’occasion de vérifier la bonne marche des installations de détection, de désenfumage, de ventilation et des colonnes sèches, pour les immeubles qui en sont pourvus. Mais aussi de s’assurer du bon fonctionnement des fermes-portes sur les portes palières et des portes coupe-feu installées dans les locaux techniques comme les chaufferies. Autant de vérifications qui doivent être consignées sur un registre de sécurité. 

Chaque copropriété doit donc souscrire un contrat de maintenance annuelle adapté à la réglementation de sa famille d’immeuble et aux équipements mis en place dans la copropriété.

Dans les parties privatives

Assurer la sécurité incendie dans les parties privatives passe par le rajeunissement des installations électriques. Passé trente ans, elles sont considérées comme obsolètes.

L’installation de détecteurs de fumée (DAAF) a été aussi rendue obligatoire depuis l’arrêté du 5 février 2013.

• Voir l’arrêté du 31 janvier 1986 qui concerne les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée après le 6 mars 1986
• Voir l’arrêté du 18 octobre 1977 modifié par les arrêtés d’octobre 1982 et de juillet 1992
• Voir l’article 5 de l’arrêté du 5 février 2013 pour les immeubles dont la demande de permis de construire a    été déposée avent le 5 mars 1987
• Voir l’article 100 de l’arrêté du 21 janvier 1980