Décryptage : le fonds travaux obligatoire

La question des travaux est étroitement liée à celle de leur financement. Jusqu’à présent, les copropriétaires
pouvaient décider de constituer des provisions spéciales pour travaux permettant de faire face à des travaux
« susceptibles d’être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore décidés ». Il s’agissait d’avances
remboursables aux copropriétaires si elles n’étaient pas utilisées dans les trois ans et en cas de vente.

Le principe d’une épargne régulière et obligatoire

L’article 58 de la loi ALUR rend cette épargne obligatoire : à compter du 1er janvier 2017, tout
copropriétaire devra participer à un fonds travaux permettant de financer la réalisation de
travaux à venir. Le montant de la cotisation annuelle sera fixé chaque année par l’assemblée générale à la
majorité des articles 25 et 25.1 et ne pourra être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Il fera l’objet de 4
appels trimestriels, en même temps que les charges courantes.
Les fonds sont versés sur un compte bancaire séparé, rémunéré au taux du livret A et les intérêts sont acquis
à la copropriété. Le syndic doit par ailleurs tenir un compte individuel de la participation de chaque lot au
fonds travaux car les sommes seront utilisées en respectant les répartitions du règlement de copropriété,
par exemple pour des travaux sur le chauffage collectif ou sur les canalisations d’eau, des réparations sur
les ascenseurs ou au parking.

Une épargne définitivement acquise à la copropriété

Contrairement aux anciennes provisions spéciales (qui sont désormais supprimées), le fonds travaux est
acquis au lot, ce qui en pratique signifie que la copropriété n’a pas à rembourser le copropriétaire qui vend
son bien. En revanche, rien n’empêche de prévoir une clause au contrat de vente par laquelle le notaire
demandera à l’acquéreur de restituer au vendeur la quote-part du fonds travaux attachée à son lot.

L’assemblée générale pourra décider, à la majorité des articles 25 et 25.1, d’affecter tout ou partie du fonds
travaux au financement de travaux obligatoires ou bien de travaux urgents, ou tout simplement de travaux
hors budget prévisionnel votés en assemblée générale.

La loi prévoit des possibilités de dispense, pour les copropriétés de moins de 10 lots (l’assemblée générale
peut alors décider, à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds travaux), lorsque le diagnostic technique
global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir et lorsque le fonds travaux est
supérieur au budget prévisionnel. Dans ce dernier cas, le syndic inscrit à l’ordre du jour la question de
l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux et éventuellement la suspension des cotisations.